Le commerçant qui fait valoir ses droits à la retraite peut céder son bail commercial à un repreneur exerçant une activité différente de celle prévue au contrat. Il doit signifier son projet au propriétaire, qui dispose de deux mois pour exercer une priorité de rachat ou saisir le tribunal ; passé ce délai, son accord est réputé acquis. Qu’en est-il lorsque les locaux appartiennent à plusieurs propriétaires indivis et que l’acte n’a été délivré qu’à l’un d’eux ? Par un arrêt du 15 octobre 2026 publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation juge que le délai ne court qu’à l’égard de l’indivisaire qui a personnellement reçu la signification, sauf mandat spécial donné à celui-ci par les autres.
Les faits
Une société exploitant un pressing était locataire de locaux appartenant en indivision à deux personnes physiques et à une société civile immobilière. Le 22 juin 2021, sur le fondement de l’article L. 145-51 du code de commerce, elle a fait signifier son intention de céder le bail à une société de restauration. L’acte n’a été délivré qu’à l’une des indivisaires, présentée comme agissant en son nom personnel et au nom de ses coïndivisaires.
Le 1er avril 2022, les trois bailleurs ont assigné la locataire et la cessionnaire afin de faire déclarer la cession inopposable, d’obtenir la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion. En défense, une fin de non-recevoir a été opposée : le délai de deux mois ayant couru depuis la signification de juin 2021, l’action était tardive. La cour d’appel de Paris a retenu cette analyse le 19 décembre 2024 : tout en constatant l’absence de mandat, elle a jugé que la locataire pouvait légitimement croire que l’indivisaire destinataire disposait d’un pouvoir général de représentation de ses coïndivisaires.
La solution retenue
La Cour de cassation casse cet arrêt au visa des articles 815-3 du code civil et L. 145-51 du code de commerce. Elle pose en principe que, lorsque le bail commercial a été consenti par des indivisaires, le délai de deux mois ouvert au bailleur ne court à l’égard de chacun d’eux qu’à compter de la signification du projet de cession qui lui est faite, à moins qu’un mandat spécial n’ait été donné à l’un des indivisaires pour recevoir cette signification au nom des autres.
Or, la cour d’appel avait elle-même constaté que la locataire connaissait les trois indivisaires et n’avait signifié son projet qu’à une seule d’entre elles, dépourvue de tout mandat. En déclarant néanmoins l’action prescrite, elle n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations. L’arrêt est cassé en toutes ses dispositions et l’affaire renvoyée devant la cour d’appel de Paris autrement composée.
La solution s’inscrit dans la logique de l’article 815-3 du code civil : la conclusion et le renouvellement des baux commerciaux échappent à la majorité des deux tiers comme au mandat tacite de gestion, et requièrent le consentement de tous les indivisaires. La signification qui fait courir, contre chaque bailleur, le délai au terme duquel son accord est réputé acquis obéit à la même exigence individuelle.
Portée pratique
- Pour le locataire cédant : identifier l’ensemble des propriétaires (bail, avenants, quittances, titre de propriété) et faire délivrer l’acte par commissaire de justice à chacun d’eux. Une signification unique n’est sûre que si l’indivisaire destinataire justifie d’un mandat spécial écrit. À défaut, le délai ne court pas contre les indivisaires non signifiés, et la cession s’expose à une inopposabilité, voire à une demande de résiliation du bail.
- Pour le repreneur : vérifier, avant d’acquérir le droit au bail, la régularité des significations et l’expiration du délai à l’égard de chaque bailleur, au besoin par une condition suspensive dans l’acte de cession.
- Pour les bailleurs indivis : une signification adressée à un seul d’entre eux ne les prive ni de leur priorité de rachat ni de la faculté de saisir le tribunal ; un mandat spécial écrit évite toute contestation sur le point de départ des délais.
- Pour les dirigeants : le mécanisme de l’article L. 145-51 est ouvert, sous conditions, à l’associé unique d’une EURL et au gérant majoritaire d’une SARL titulaire du bail ; la transmission du fonds se prépare en analysant dès l’origine la situation juridique des murs.
Cet arrêt rappelle qu’en matière de baux commerciaux, la rigueur formelle des significations conditionne la sécurité de l’opération de cession.